Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to jedna z najczęstszych przyczyn, przez które sprzedaż, zakup lub kredyt zostają wstrzymane. W praktyce oznacza to, że formalnie coś się nie zgadza w dokumentach, mimo że ktoś od lat korzysta z domu, mieszkania czy działki.
Czy to oznacza, że takiej nieruchomości nie da się sprzedać?
➡️ Nie. Ale wymaga to odpowiednich działań, czasu i doświadczenia.
🔍 Co oznacza „nieuregulowany stan prawny”?
Najczęściej spotykamy się z sytuacjami, gdy:
▪ brak jest przeprowadzonego postępowania spadkowego,
▪ nieruchomość ma kilku współwłaścicieli i występują między nimi rozbieżne stanowiska,
▪ występują rozbieżności między rzeczywistym stanem a dokumentami,
▪ nieruchomość była przekazywana „z pokolenia na pokolenie” bez formalności,
▪ nieujawnione są służebności lub dostęp do drogi.
Takie przypadki realnie blokują sprzedaż, utrudniają kredyt i powodują stres po obu stronach.
✅ Krok 1: Ustalenie faktycznego stanu prawnego
Zawsze zaczynamy od rzetelnej analizy:
✔ aktualnych dokumentów własności,
✔ aktów notarialnych,
✔ decyzji administracyjnych,
✔ dokumentów spadkowych,
✔ danych z ewidencji gruntów i budynków.
Bez dokładnej analizy nie da się bezpiecznie ruszyć dalej.
✅ Krok 2: Uregulowanie dostępu do drogi i służebności
Częsty problem przy działkach i domach:
▪ brak formalnego dojazdu,
▪ korzystanie z drogi przez cudzą działkę bez ustanowionej służebności,
▪ nieujawnione obciążenia.
Bez tego wielu kupujących rezygnuje, a banki odrzucają finansowanie.
✅ Krok 3: Zaginione dokumenty – to nie koniec świata
Zdarza się, że właściciel nie posiada aktów notarialnych, decyzji, wypisów, map czy dawnych umów, bo dokumenty:
▪ zaginęły przy przeprowadzkach,
▪ zostały zniszczone,
▪ są sprzed wielu lat,
▪ są w archiwach, o których właściciel nie wiedział.
Dla wielu osób to moment, w którym „temat sprzedaży się kończy”.
➡️ W rzeczywistości to dopiero początek porządkowania.
✅ W KSB Nieruchomości pomagamy:
✔ ustalić, gdzie dokumenty mogły trafić,
✔ dotrzeć do archiwów, urzędów i sądów,
✔ odtworzyć historię nieruchomości,
✔ skompletować dokumentację potrzebną do sprzedaży.
✅ Krok 4: Rozbieżności między dokumentami a rzeczywistością
To jeden z najczęstszych i najbardziej problematycznych przypadków, gdy:
▪ metraż w dokumentach nie zgadza się ze stanem faktycznym,
▪ budynek został rozbudowany bez ujawnienia w dokumentach,
▪ układ pomieszczeń nie odpowiada zapisom,
▪ działka w terenie wygląda inaczej niż na mapach,
▪ granice nieruchomości są niejednoznaczne.
Takie rozbieżności mogą całkowicie zablokować sprzedaż lub kredyt, dopóki nie zostaną wyjaśnione.
✅ W KSB Nieruchomości:
✔ identyfikujemy niezgodności,
✔ wskazujemy, co i gdzie trzeba sprostować,
✔ kierujemy klientów do właściwych instytucji,
✔ prowadzimy proces aż do pełnego uporządkowania stanu.
⚠️ Dlaczego nie warto działać „na własną rękę”?
Bo jeden błąd może:
❌ zablokować sprzedaż na wiele miesięcy,
❌ narazić sprzedającego na odpowiedzialność,
❌ spowodować zerwanie umowy,
❌ unieważnić transakcję,
❌ narazić klienta na poważne straty finansowe.
✅ Czy nieruchomość z nieuregulowanym stanem można sprzedać?
➡️ Tak – po uporządkowaniu dokumentów oraz wyjaśnieniu wszystkich niezgodności.
I najważniejsze: każdy przypadek jest inny. To, co w jednej sprawie zajmuje kilka tygodni, w innej może potrwać kilka miesięcy.
✅ Krok 5: Brak porozumienia między współwłaścicielami – tu potrzebny jest mentor
Bardzo często problemem nie są już dokumenty, a relacje między współwłaścicielami – różne oczekiwania, emocje, brak zgody co do sprzedaży, ceny czy terminu.
➡️ W takich sytuacjach dobra agencja nieruchomości pełni rolę mentora i pośrednika w rozmowach, który:
▪ rozmawia z każdą ze stron,
▪ łagodzi napięcia,
▪ porządkuje fakty,
▪ tłumaczy konsekwencje decyzji,
▪ prowadzi wszystkich do jednego celu – bezpiecznej transakcji.
✅ Takie przypadki miewamy w KSB Nieruchomości i skutecznie je finalizujemy – nawet tam, gdzie wcześniej strony „nie widziały już rozwiązania”.
🤝 Jak pomaga KSB Nieruchomości?
W KSB Nieruchomości:
✔ analizujemy stan prawny,
✔ wskazujemy dokładnie, co trzeba zrobić,
✔ pomagamy odzyskać zaginione dokumenty,
✔ pomagamy wyjaśnić rozbieżności w dokumentach,
✔ prowadzimy rozmowy i mediacje między stronami,
✔ współpracujemy z notariuszami i prawnikami,
✔ zabezpieczamy transakcje od strony prawnej,
✔ doprowadzamy sprawy „pozornie bez wyjścia” do szczęśliwego finału.
✅ Na koniec najważniejsze:
👉 Jeśli masz nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym – nie odkładaj tego na później.
👉 Im szybciej zacznie się porządkowanie dokumentów i rozmowy między stronami, tym szybciej i bezpieczniej dojdzie do sprzedaży.
➡️ A w tym wszystkim pomagamy my – KSB Nieruchomości.
Od analizy dokumentów, przez odzyskiwanie akt, aż po mediacje i bezpieczną finalizację transakcji. 💙🔴
Z poważaniem,
Sebastian Banaczek - ekspert ds. nieruchomości
tel. 884-910-110